中古住宅にシロアリが見つかったら？購入前後の注意点と損害賠償について解説

中古住宅を購入する際、不安になるのがシロアリの存在です。シロアリの被害は目に見えないところでゆっくり進行していくため、中古住宅の内覧をしていても、また仲介する担当者であっても被害がわからないことがあります。

そこで、中古住宅の購入時にシロアリの有無を確認するポイントや、万が一被害が発覚した場合の対処方法などについてわかりやすく解説します。

シロアリが出そうな中古住宅の購入前チェックポイント

中古住宅を購入する際、シロアリが住み着いているのではないかと不安になったら次のポイントを確認しましょう。

築年数

まず築年数を確認しましょう。木造住宅であればほとんどの新築時には防蟻処理がされるため、新築から5年以内であればシロアリのリスクはほぼありません。一方、築5年以上が経過した住宅を購入する場合はシロアリの予防効果が切れている可能性があります。

シロアリの予防は定期的に行う必要があるため、特に築年数が10年超え、20年超えなど長ければ長いほど、シロアリの予防をしていない期間があったり、過去にシロアリの駆除経験があったりするリスクは高くなっていくでしょう。

なお、5年以内の築浅物件であってもごくまれではありますが気密性の高さから床下を中心にカビが生えてしまい、湿気によってシロアリが発生するケースがあります。そのため、築浅物件の場合でも念のためほかの項目を確認し総合的に判断することをおすすめします。

防蟻処理の履歴

続いて、過去にいつ、何回シロアリの予防や駆除を行ったかの履歴を売り主に確認しましょう。売り主が家歴書を作成していれば、それを見せてもらうことをおすすめします。もしくは点検記録や報告書、領収書など、過去にシロアリの予防や駆除をしたことがわかる書類がないか確認します。

シロアリの防蟻処理に使用する薬剤は、種類によっても異なりますが通常1～5年の有効期間があります。新築5年が経過後、有効期限が切れないうちに次の防蟻処理を続けていればシロアリはいないと考えて問題ありません。

住宅の通気性

続いて、物件そのものを目視確認し、売り主からも状態について説明を受けましょう。シロアリは湿気を好むため、雨漏りや水漏れがある場合はシロアリが侵入する確率が高くなります。すでに修繕してある場合でも、防蟻処理を併せて行っていなければシロアリが侵入していることがあるので注意が必要です。

また、庭に樹木が生い茂って日光を遮っていたり、雑草が通気口を塞いでいたりすると通気性が悪く湿気が溜まるため、シロアリを呼び寄せる原因になります。特に長年空き家でメンテナンスが行き届いていない住宅の場合は屋内外ともに風が通らず、湿気が溜まりやすくなりがちです。シロアリの痕跡がないか後述するポイントも併せて確認してください。

庭や周辺にある木製製品の状態

庭にシロアリの餌となる枯れ木や切り株が残っていると、シロアリの標的になりやすいため確認しましょう。自然な劣化ではなく明らかに食われたような痕があるなら、住宅そのものも被害に遭っている確率が高いです。

また、自然木だけでなくウッドデッキや枕木などの木製製品もシロアリ被害に遭いやすいので、人目につかない裏側や隅まで確認しましょう。庭にウッドチップが敷きつめてある場合は、ひっくり返すとシロアリがいることがあります。

蟻道がないか

家の周囲の塀や基礎部分、あるいは床下などに蟻道がないか目視確認しましょう。シロアリは光を嫌うため、分泌物で作ったトンネルである蟻道を通じて移動します。

蟻道は盛り上がった筋のように見えるため、素人でも比較的見つけやすいです。ただし、住宅の床下にもぐるのは危険な上に購入前の段階で確認できるとは限りません。家の周囲に留めるか、売り主と相談の上シロアリ業者に依頼するのがよいでしょう。

床や柱・扉などの状態

住宅の中を歩いてみて、床がフカフカしていたり扉の建て付けが悪かったりする場合は注意が必要です。柱がギシギシと鳴ったり、一部の柱や壁を叩くと空洞音がしたりする場合もシロアリの懸念があります。これらの状態は、中古住宅であることから経年劣化として見過ごされやすいです。

しかし、床下を食い尽くされていたり、壁や柱に穴を開けて中から食われていたりする場合もこのような兆候が現れます。経年劣化と見分けがつきにくく、外側からではわかりにくいため本格的に確認するには専門業者に依頼する必要があります。

住宅近隣の環境

購入予定の住宅近隣にシロアリが好む環境があると、春～秋頃に羽アリが群飛し中古住宅周辺に巣くう場合があるため近隣の環境も確認しておきましょう。

たとえば、付近にシロアリ駆除をした家が最近ないかどうかを売り主や不動産会社を通じて確認するのがおすすめです。

また、付近に森林があるエリアや、植物の多いじめじめした家がある場合もそこからシロアリが飛んできたり、土を介して侵入したりする可能性が高くなります。

シロアリが好む環境の周辺に住宅がある場合、購入後は予防や駆除を徹底しないとシロアリのリスクがつきまとうため慎重に検討しましょう。

中古住宅購入後にシロアリが見つかった場合

もし中古住宅を購入後、実際にシロアリが見つかってしまった場合は早急な対応が必要です。

まずは売買契約書を確認し、「契約不適合責任」にあたるか判断します。また、契約不適合責任に当てはまるかどうかに関わらず、シロアリの駆除が必要です。

契約不適合責任に当てはまりそうな場合は、売り主に責任を問えるため駆除と並行して売主に連絡しましょう。状況によっては裁判にせずとも、話し合いで穏便に解決する可能性もあります。もしどうしても話し合いでは上手く解決できないようなら、弁護士に相談し必要に応じて損害賠償請求や減額請求などを行います。

「契約不適合責任」に該当するか確認

「契約不適合責任」とは、契約時、契約内容に対して不適切な内容があった場合に売り主が買い主に対して負う法的責任のことです。商品の種類や数量が異なったり、契約した内容に対して実際の品質が低かったりする場合に適用されます。

たとえば、購入前にはシロアリの被害はないと説明されていたのに購入後にシロアリ被害が発覚した場合には、売主に対して告知義務を怠ったとして損害賠償請求や代金の減額請求、契約解除などが可能です。

シロアリ被害は目に見えず静かに床下で進行することが多いため、通常は購入前の段階で被害に気がつかなくても保護対象になります。シロアリが発生してしまったら、駆除依頼と同時に必ず契約内容を確認しておきましょう。

なお、「契約不適合責任」は旧「瑕疵担保責任」と呼ばれていたものです。法改正によって名称が変わったほか、新たに代金減額請求や修理代の請求も可能になっています。

損害賠償請求が不可能なケース

売買契約書の内容によっては、契約不適合責任を問えず損害賠償請求ができないことがあります。損害賠償請求ができないのは、おもに次のような場合です。

売買契約書にすでにシロアリがいると記載があった場合、買主は了承の上契約したと見なされるため契約不適合責任は問えません。また、売買契約書にシロアリ被害や住宅に関する被害について免責する旨が記載されているときも、同様に契約不適合責任は問えないので免責事項をよく確認してください。ただし、売り主が個人ではなく宅建業者の場合は宅建業法第40条に基づき、免責の対象になりません。

さらに、基本的に契約不適合責任を追求できる期間は被害を知ってから1年、もしくは不動産会社との契約であれば2年が経過するまでと決まっています。そのため、シロアリ被害を確認してから追求を放置していて期限が過ぎた場合、契約不適合責任は問えません。

契約不適合責任が適用されない事態は、いずれも売買契約書をしっかり読んで内容について把握していれば防ぐことが可能です。契約前には必ず売買契約書をすみずみまで確認しましょう。

駆除を依頼

もし購入後に住宅にシロアリが見つかったら、まずは駆除を依頼しましょう。費用に関しては売主に連絡し、売主側が負担してくれるか話し合いで確認します。もしくは、いったん自分で持ち、売主との契約内容に応じて契約不適合責任を問い後から請求するかのどちらかです。

話し合いに時間がかかる場合は、住宅の被害をくい止めるためにもひとまず駆除を優先することをおすすめします。特にイエシロアリは1日で300個もの卵を産むため被害規模が大きく※、数ヶ月放置しただけでも家の資産価値が大きく下がることがあります。また駆除にかかった費用の明細と領収書は必ずもらい保管しておいてください。
※参考：孵化する前に駆除！シロアリの卵の特徴と駆除方法を解説 | シロアリの雨宮のコラム

駆除の際は信頼できる業者を探して選びましょう。ただし、家やハウスメーカーによっては住宅保証がついており、購入時に引き継ぎができることもあります。その場合は駆除前後にハウスメーカーへの連絡が必要だったり、メーカー指定の業者が対応するルールになっていたりする可能性もあるので確認しましょう。
駆除業者の選び方については、下記の記事で詳しく解説しております。

中古住宅購入時にできるシロアリ対策

中古住宅にはどうしてもシロアリのリスクがつきまといます。築年数や防蟻履歴などシロアリの有無を調べる判断材料になるものは多くありますが、確実に今現在、その住宅にシロアリがいない証拠にはならないことも多いです。

そこで、中古住宅購入にあたりシロアリ被害に遭わないためにできる確実な対策を2つご紹介します。

購入前に住宅診断を受ける

前の持ち主がシロアリの予防や駆除を欠かさず丁寧にメンテナンスしていたことが確実ではないのなら、購入後のリスクを抑える手段の1つとして住宅診断（ホームインスペクション）を検討してみましょう。

住宅診断は中古住宅の売買時によく利用されるもので、専門家が第三者の立場から住宅の状況を診断してくれます。シロアリの有無はもちろん、経年劣化や改修工事の必要性などを総合的に判断してくれるのが特徴です。売り主との契約トラブルも防ぎやすくなります。

ただし、住宅診断には4～7万円程度の費用がかかるため、仲介している不動産会社がいる場合は、不動産会社に相談してみましょう。また、事前に売り主側がホームインスペクションを実施している可能性もあるため、確認してみるとよいでしょう。

購入後はシロアリの無料点検を依頼する

すでに中古住宅を購入している場合は、できるだけ早くシロアリの点検を受けましょう。

シロアリの点検は無料でできるため、早いに越したことはありません。点検を長く受けずにいると、仮にシロアリ被害が見つかった場合でも購入前に発生したのか後に発生したのかが曖昧になり、いざというときの契約不適合責任も問えなくなってしまいます。

実績のある業者であれば、点検箇所を写真撮影して客観的な証拠を用意してくれるため、信頼のおける業者を探すことから始めましょう。

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まとめ

中古住宅にシロアリがいるかの判断材料としては、築年数や過去の防蟻履歴などがあります。また、周辺の通気性、あるいは庭の木や木製製品の状態などから客観的に目視で判断できることもあるので、必ず確認してから購入しましょう。

中古住宅の購入時には必要に応じて住宅診断を受けるとリスクを抑えられます。また、売買契約書も必ずチェックしましょう。シロアリがいることが後から発覚すれば契約不適合責任に問える確率が高くなります。ただし、売り主が不動産会社の場合、契約不適合責任の期間が2年と決まっているため、中古住宅を購入したらすぐにシロアリの無料点検を行いましょう。